Aujourd’hui de nombreux investisseurs se tournent vers un placement en EHPAD.
Sans doute parce que les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes
l’investissement en EHPAD
Le fait que le locataire ne soit pas un individu, mais un gestionnaire de résidence, évitant ainsi l’écueil du locataire payant son loyer avec deux mois de retard (quand celui-ci finit par payer) est également un point crucial. A fortiori puisque ces gestionnaires de résidences liées à l’investisseur par un bail commercial (de 9 à 12 ans) reconductible tacitement sont également habituellement responsables du paiement des frais liés à des travaux éventuels, des remises aux normes, etc.
Une épine enlevée du pied des propriétaires. Une autre épine enlevée que les pieds de ceux-ci apprécient particulièrement est tout simplement la gestion quotidienne (recherche de locataire, suivi, relance, changement de mobilier…) qui est simplement absente: synonyme de gain d’argent et de temps évident.
L’agence régionale de santé, la région, la sécurité sociale encadrent également ce marché, apportant des garanties que les investisseurs apprécient forcément: acteurs sélectionnés, au niveau financier, au niveau économique, en matière de gestion…
La région subventionne aussi l’obtention de terrains, participe aux travaux…
Les avantages de l’investissement EHPAD
La possibilité de choix entre défiscalisation et fiscalité neutre ne doit pas être étrangère non plus à l’affection portée à ces Établissements d’Hébergement des Personnes âgées dépendantes. De fait la défiscalisation (loi Censi -Bouvard) permet une réduction d’impôts atteignant 11% du montant Hors Taxes de votre investissement étalée sur 9 ans tandis que la fiscalisation neutre (statut Loueur en Meublé Non Professionnel) permet elle l’amortissement du bien et ainsi par extension une non-imposition sur une période pouvant dépasser 20 ans.
La récupération de la TVA et son acquisition définitive au bout de 20 ans grâce au statut des revenus considérés comme Bénéfices industriels et commerciaux sont de même, bien évidemment, la source d’un intérêt tout particulier
permet elle l’amortissement du bien et ainsi par extension une non-imposition sur une période pouvant dépasser 20 ans.
La récupération de la TVA et son acquisition définitive au bout de 20 ans grâce au statut des revenus considérés comme Bénéfices industriels et commerciaux sont de même, bien évidemment, la source d’un intérêt tout particulier
La récupération de la TVA et son acquisition définitive au bout de 20 ans grâce au statut des revenus considérés comme Bénéfices industriels et commerciaux sont de même, bien évidemment, la source d’un intérêt tout particulier.
Investissement EHPAD/immobilier locatif en direct
Lorsqu’on achète un studio ou un EHPAD, on achète deux biens très différents.
L’EHPAD dispose de nombreux avantages sur l’immobilier locatif en direct.
Un des éléments que l’on entend très régulièrement de la part d’un propriétaire de plusieurs logements, est son agacement, voir son énervement vis-à-vis de ses locataires, non-paiement du loyer, dégradation de l’appartement, comportement inapte à la vie en communauté, départ… Les raisons sont nombreuses. Et bien souvent ce propriétaire exprime une certaine lassitude par rapport à cette situation. A fortiori puisque des travaux sont régulièrement nécessaires, et ce, même lorsque le locataire est exemplaire.
Les EHPAD répondent à ces problématiques
En effet, les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ont l’avantage de ne pas avoir pour locataire l’occupant de la chambre, mais le gestionnaire de la résidence via un bail commercial (reconductible tacitement de 9 à 12 ans). Gestionnaire qui prend habituellement en charge les différents coûts pouvant intervenir tout au long de la durée dudit bail (gros travaux, ravalement, remise aux normes…)
L’investisseur n’a de ce fait pas de gestion (travaux, locataire à trouver,etc.) à effectuer par rapport à l’immobilier locatif direct, coûteux en temps de gestion, mais également en argent…
De plus, ce marché est encadré par l’Etat, l’Agence régionale de santé, et la région sont très impliquées dans ces projets. La région subventionne l’obtention des terrains, et participe aux travaux, quant à l’ARS et à la sécurité sociale, elles participent à la prise en charge du loyer du résident.
Un autre effet bénéfique de ce marché réglementé est de disposer d’acteurs sélectionnés, peu nombreux et de très bonne qualité que ce soit financièrement, économiquement, historiquement, mais aussi en matière de gestion.
Il y a donc un gage de sécurité évident vis-à-vis du locataire, et par extension du loyer.
Le système EHPAD permet également de ne pas être imposé sur les loyers perçus grâce au régime «classique» du LMNP (et non pas le régime Censi Bouvard, semblable à la loi Scellier). L’investisseur obtient donc des rentes non imposables.
Il faut aussi observer que les revenus distribués sont des revenus BIC ou micro BIC qu’il ne faut pas confondre avec des revenus fonciers issus d’une mise en location nue. En effet, ces revenus BIC sont soumis à la TVA mais le bien est amortissable.
Un autre avantage, et pas des moindres, est qu’il s’agit d’un investissement éthique…
L’EHPAD
Un Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (et non un Établissement Hospitalier pour Personnes Agées Dépendantes) est une résidence de services habilitée par un agrément de l’Agence Régionale de Santé et du conseil général, à la gestion locative dans le but d’accueillir des personnes âgées dépendantes.
Les personnes occupant les logements de la résidence sont dépendantes et ne peuvent plus rester seules chez elles, elles disposent de tout le confort d’une maison de retraite (restauration, entretien du linge, etc.) ainsi que de nombreux services médicaux (infirmiers présents 24H/24H, médecin présent aux heures ouvrables…). Bien évidemment un EHPAD est prévu pour permettre aux familles des résidents de venir en visite.
Un point crucial de ce dispositif à connaître lorsque l’on investit dans un EHPAD est que le locataire n’est pas le résident d’une chambre, mais le gestionnaire de la résidence, via un bail commercial.
Les besoins en ce type d’établissement sont croissants, en effet:
- A l’horizon 2025, le nombre de personnes de plus de 80 ans aura augmenté de 25%
- En 2020, les personnes de plus de 85 ans seront au nombre de 2,1 millions
- Il y aura un besoin de 500.000 places en 2025
- Actuellement 5.000 places sont construites par an. Il en faudrait 15.000…
Pour acquérir un EHPAD, le budget est compris entre 100.000 et 300.000 euros, et de nombreux avantages vont de pair avec cette acquisition:
- Avec le régime Censi Bouvard, il est possible d’obtenir une défiscalisation de 11% du montant investi.
- Le régime Location en Meublé Non Professionnel «classique» permet lui d’obtenir une rente non imposée grâce à la possibilité d’amortir le bien.
- Un marché encadré par l’état, la région et l’Agence Régionale de Santé qui font partie intégrante de ce projet. Ce qui permet (entre autre) que la remise aux normes de la résidence et les gros travaux ne sont pas à la charge de l’investisseur
- Un bail commercial de 9 à 12 ans signé avec le gestionnaire, reconductible tacitement.
- Aucune gestion, aucune trésorerie
- Une garantie de loyer pendant le bail commercial
- Entre 4 et 5% de rentabilité nette
- La chambre est achetée TTC, la TVA est récupérée après la livraison.
- Un investissement Éthique
Deux solutions pour investir en ehpad
Lors d’un investissement EHPAD, deux solutions s’offrent à vous. En effet, vous pouvez profiter de la loi Bouvard ou investir sous le régime LMNP classique. Si vous optez pour la loi Bouvard, vous avez la possibilité de déduire à hauteur de 11% du montant investi votre impôt sur le revenu étalé sur 9 ans.
La deuxième solution est d’investir en LMNP classique. Dans ce cas-là, vous n’avez pas d’avantage en terme de défiscalisation mais vous amortissez environ 80% de la valeur du bien sur 20 à 30 ans. En optant pour cette solution, les loyers que vous touchez ne sont donc quasiment pas fiscalisés.
Vous ne pouvez pas profiter des deux solutions en même temps. Il existe un moyen pour profiter des deux solutions, plutôt d’une solution plus de l’autre. En effet les 9 premières années vous profitez de la loi Bouvard puis dans un deuxième temps à partir de la 10ème année vous créez une SARL familiale que vous possédez qui rachète le bien. Vous gardez l’usufruit jusqu’à la fin de vos jours, donc la jouissance des loyers et vos enfants la nue-propriété. Cette opération fonctionne à une condition : si elle a un but patrimonial.
Le bail commercial en EHPAD
Le bail commercial est la pierre angulaire d’un investissement en EHPAD. Il comporte de multiples avantages. Tout d’abord il est flexible sur la durée, en effet la durée d’un bail commercial peut varier selon les termes du contrat. Le bail commercial permet aussi au propriétaire d’amortir le bien, de plus les loyers sont garantis pendant la durée de ce bail.
Les particularités sont multiples. Le bail commercial est en effet un des points les plus importants dans un investissement en EHPAD. Les articles 605 et 606 qui déterminent la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire doivent figurer dans le bail. Cette répartition est indiquée notamment pour les travaux importants entrepris.Les articles 605 et 606 du code civil définissent les différents types de charges qui existent dans un immeuble et donnent leur répartition entre le bailleur et le locataire :
- l’art.605 englobe toutes les charges permettant de conserver le bien dans un bon état d’usage général.
- l’art.606 concerne toutes les grosses réparations, qui touchent à la structure même de l’immeuble.
En théorie, le code civil stipule que les charges relevant de ces 2 articles sont censées être à la charge du propriétaire mais aucune règle n’est établie et c’est aux 2 parties de s’entendre sur leur répartition exacte. Il est donc préférable pour l’investisseur, que ces articles soient pris en charge par le preneur à bail dans le cadre du bail commercial meublé.
Le bail commercial est donc l’assurance pour le propriétaire de toujours recevoir ses loyers durant la période du bail. Il faut tout de même apporter une attention particulière sur les conditions de ce bail, mais surtout avec qui il est signé. En effet plus le gestionnaire est important (en nombre de résidences), plus ce bail sera un gage de sécurité pour l’investisseur.
