Nombreux acheteurs fonciers ont récemment recours au démembrement de propriété pour diverses raisons. Ils veulent sécuriser leurs biens en bénéficiant d’une décote fiscale sur le prix de l’investissement. Ils peuvent à la fois être exonérés des impôts et des taxes.
Bon nombre de parents optent également pour ce contrat pour transmettre le patrimoine à leurs enfants tant qu’ils sont encore vivants, tout en gardant leurs droits d’usufruit.
Définition du démembrement immobilier
Ce procédé consiste à un mécanisme juridique départageant la possession en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. Le premier aliénataire jouira du bien même si ce dernier ne lui appartient pas officiellement et légalement. Il bénéficie le droit d’utiliser l’immobilier et d’en récolter les loyers.
Ce rentier peut prêter la richesse à une tierce personne, il peut la mettre en location et en recevoir la totalité du rendement. Il peut s’y installer sans devoir de l’argent au vrai possesseur. Ses libertés sont limitées : il ne peut ni vendre ni détruire le bien. En revanche, il a l’obligation de l’entretenir.
Le deuxième commendataire se définit comme le propriétaire de l’immobilier. Il ne peut en aucun cas user de sa possession pour en tirer des avantages. Cela lui évite des impôts et des problèmes de fiscalité.
La SCPI en démembrement temporaire
La SCPI ou la Société Civile de Placement Immobilier est une structure spécialisée dans l’administration du démembrement de propriété. Elle a pour objectif d’acquérir et de gérer un bien foncier. L’organisme se charge de trouver un patrimoine à acheter et percevoir par la suite des loyers. Il est également responsable de contrôle et de distribution des avantages à l’usufruit ou à l’associé.
Ce n’est pas tout, l’agence peut décider aux travaux d’amélioration de la fortune. Cela peut toucher aux nombreux domaines tels les accessoires, les reconstructions d’un immeuble ou les réparations. À cet effet, elle a la possibilité d’acquérir des matériels ou des installations indispensables à l’utilisation de l’appartement.
La direction de ce placement locatif est garantie par une société agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Ainsi, l’investissement en SCPI ne présente aucun risque. L’AMF se charge de protéger les épargnes et en assure le bon fonctionnement. Avec cette structure, le particulier peut se positionner en tant qu’usufruit et nu-propriétaire.
Les principes d’un démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est souvent issu soit d’une donation soit par cession. Un démembrement n’est pas seulement effectué sur des biens immobiliers, mais également sur des comptes titres. Un PEA (Plan d’Épargne en action), un plan d’épargne logement ou un livret d’épargne ne peuvent pas être démembrés. En cas de décès de l’usufruitier, le démembrement prend fin et donne droit à la succession au nu-propriétaire le plein droit qui, en conséquence, va devenir l’unique propriétaire des biens.
Lorsqu’une personne décède, généralement, le conjoint survivant récupère l’usufruit que le conjoint décédé a légué par testament et ses enfants auront le droit de la nue-propriété. L’usufruit est un droit de bail : il prend fin lors du décès du bénéficiaire et ses enfants auront la pleine propriété du bien au décès du bénéficiaire survivant.
Le démembrement immobilier est un moyen de partage d’un bien immobilier en deux parties. L’usufruitier pourra jouir du bien et le nu-propriétaire aura la possession in fine. L’usufruitier peut prêter le bien à une tierce personne, de le louer et d’en percevoir complètement les loyers, de le vendre ou de l’occuper tout SIMPLEMENT.
Le nu-propriétaire n’a pas le droit d’utiliser le bien immobilier ni de le louer, mais il le dispose et a le plein droit de faire des transformations ou de le détruire. Dans le cas d’un décès du nu-propriétaire avant l’usufruitier, la nue-propriété sera transférée aux héritiers ou à la personne à qui ce dernier a légué ses biens. Ils jouiront des droits et de la valeur de la nue-propriété seule.
Les outils de transmission
Le démembrement de propriété est un dispositif juridique de transmission de patrimoine. Il existe différentes manières de transmettre le patrimoine. La donation d’usufruit temporaire, les nues-propriétaires peuvent être les usufruitiers des biens pour une durée limitée.
Les opérations entre tiers, une transmission possible en cas de conflits ou dans le cas où les tiers ont des objectifs différents, une convention à durée limitée que les deux parties auront convenu. Le démembrement peut également être réglé en la séparation de biens ou d’investissements communs.
Le démembrement de propriété est réalisé en famille ou entre tiers personnes, une solution qui permet de réduire les notes fiscales. C’est un accord contractuel et ne peut être rompu avant la date fixée. Durant le contrat, les biens ne peuvent pas être vendus ou partagés sans le consentement des deux parties (usufruitier et nu-propriétaire).
Les avantages du démembrement de propriété : Constitution du patrimoine
Le patrimoine est constitué des biens dits actifs dont :
- le patrimoine immobilier constitué de propriétés foncière et immobilière (résidence principale et secondaire, investissement locatif, terrains, immeubles, etc.) ;
- le patrimoine financier constitué de placements bancaires et boursiers (contrats épargnes, assurance-vie, actions, obligations et devises) ;
- le patrimoine professionnel constitué de propriétés professionnelles, de parts d’entreprise, de fonds de commerce et de charges libérales ;
- et autres comme les mobiliers, les meubles, les véhicules, les objets de collection et d’arts, les propriétés intellectuelles et les droits à percevoir comme la pension retraite.
Source : Demembrement.fr
