Investir en EHPAD
Deux solutions pour investir en EHPAD
Pour investir en EHPAD, deux solutions s’offrent à vous. En effet, vous pouvez profiter de la loi Bouvard ou investir sous le régime LMNP classique. Si vous optez pour la loi Bouvard, vous avez la possibilité de déduire à hauteur de 11% du montant investi votre impôt sur le revenu étalé sur 9 ans.
La deuxième solution est d’investir en LMNP classique. Dans ce cas-là, vous n’avez pas d’avantage en terme de défiscalisation mais vous amortissez environ 80% de la valeur du bien sur 20 à 30 ans. En optant pour cette solution, les loyers que vous touchez ne sont donc quasiment pas fiscalisés.
Vous ne pouvez pas profiter des deux solutions en même temps. Il existe un moyen pour profiter des deux solutions, plutôt d’une solution plus de l’autre. En effet les 9 premières années vous profitez de la loi Bouvard puis dans un deuxième temps à partir de la 10ème année vous créez une SARL familiale que vous possédez qui rachète le bien.
Vous gardez l’usufruit jusqu’à la fin de vos jours, donc la jouissance des loyers et vos enfants la nue-propriété. Cette opération fonctionne à une condition : si elle a un but patrimonial.
Investir en EHPAD : Le bail commercial
Le bail commercial est la pierre angulaire d’un investissement en EHPAD. Il comporte de multiples avantages. Tout d’abord il est flexible sur la durée, en effet la durée d’un bail commercial peut varier selon les termes du contrat. Le bail commercial permet aussi au propriétaire d’amortir le bien, de plus les loyers sont garantis pendant la durée de ce bail.
Les particularités sont multiples. Le bail commercial est en effet un des points les plus importants dans un investissement en EHPAD.
Les articles 605 et 606 qui déterminent la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire doivent figurer dans le bail. Cette répartition est indiquée notamment pour les travaux importants entrepris.
Les articles 605 et 606 du code civil définissent les différents types de charges qui existent dans un immeuble et donnent leur répartition entre le bailleur et le locataire :
- l’art.605 englobe toutes les charges permettant de conserver le bien dans un bon état d’usage général.
- l’art.606 concerne toutes les grosses réparations, qui touchent à la structure même de l’immeuble.
En théorie, le code civil stipule que les charges relevant de ces 2 articles sont censées être à la charge du propriétaire mais aucune règle n’est établie et c’est aux 2 parties de s’entendre sur leur répartition exacte. Il est donc préférable pour l’investisseur, que ces articles soient pris en charge par le preneur à bail dans le cadre du bail commercial meublé.
Le bail commercial est donc l’assurance pour le propriétaire de toujours recevoir ses loyers durant la période du bail. Il faut tout de même apporter une attention particulière sur les conditions de ce bail, mais surtout avec qui il est signé. En effet plus le gestionnaire est important (en nombre de résidences), plus ce bail sera un gage de sécurité pour l’investisseur.
